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男子龙某在女子安某处购买一套房屋后，得知房屋曾发生刑事案件，首任房主被杀害后裹尸反锁在厕所浴缸近20天才被发现……因安某拒绝协商，龙某将安某起诉至法院，要求退还因对方故意隐瞒房屋内发生重大刑事恶性亡人案件导致自己支付高于同期同区位购房款21万元，并赔偿精神损失费3万元。

红星新闻记者获悉，裁判文书网近期公布此房屋买卖合同纠纷一审判决书，巴中市巴州区人民法院判决，被告安某向原告龙某返还购房款12万元，并驳回龙某的其他诉讼请求。




男子买房多年后得知首任房主被杀害藏尸屋内 资料图 图源：图虫创意

案情回顾

男子花40余万元买房

多年后得知房屋内曾发生刑案

判决书显示，龙某购买的这套房屋位于新市街，建筑面积为122.32平方米。2017年9月，龙某与女子安某在巴中某房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，成交价42万元，房屋佣金、过户费、贷款（公积金）服务费加税费（个税、契税）由龙某共计支付2.5万元。购买此套房屋，龙某合计花费44.5万元。




▲判决书截图

2024年12月，龙某经邻居得知首任房主张某甲（音）当年被人杀害后，裹尸反锁在现自己购买的房屋厕所浴缸内近20天，因散发臭气才被邻居发现报警。同日，龙某找到中介溯源房产信息，安某以时间太久不知道发生过什么事情为由拒绝协商。之后龙某给当时收定金1万元的吴某（安某姐夫）打电话，确认了首任房主因凶杀在房屋多日后才被发现，并在电话中确认安某在购买房屋后知晓该事件。

为维护自身合法权益，龙某将安某诉至巴中市巴州区人民法院，要求安某退还因其故意隐瞒房屋内发生重大刑事恶性亡人案件导致自己支付高于同期同区位购房款21万元，同时请求判令安某赔偿自己精神损失费3万元并承担本案诉讼费用。

一审判决

卖方退还12万元

驳回其他诉讼请求

判决书显示，安某辩称，对案涉房屋是否为“凶宅”始终不知情，不存在故意隐瞒行为。因1999年自己通过胞兄经办购买案涉房屋，购房时未被告知案涉房屋内曾发生过非正常死亡事件。2017年出售案涉房屋时，自己委托姐夫吴某办理交易事宜，自己未直接参与与原告（龙某）的协商过程。2017年案涉房屋成交价42万元系双方在中介公司的介入下自愿协商的结果，龙某所举类比案例不具有参考性。龙某主张精神损失赔偿也没有法律依据，精神损害赔偿适用于人格权受侵害的情形，房屋买卖属合同法律关系，原告未能证明自己行为构成侵权，亦未提交医疗机构证明其因房屋历史产生严重精神损害。

巴州区人民法院依照《民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”之规定，参考当时房屋市场价值、房屋实际情况等因素，酌定被告向原告返还12万元，对原告主张的超出部分，不予支持。

关于龙某主张被告赔偿精神损失费3万元的问题，法院认为，因该案的争议对象为房屋，不符合侵权责任法关于侵害权益的对象主体。同时，龙某的实际损失为案涉房屋因非正常死亡事件而产生的贬损价值，安某已进行部分房屋价值的返还，对龙某的损失进行了补偿，故其该项诉请，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

最终，法院一审判决：被告安某在判决生效之日起十日内向原告龙某返还购房款12万元；驳回原告龙某的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告龙某负担2200元，由被告安某负担2700元。

延伸阅读

夫妻花72万租房10年 房东服药轻生后法院将其列为被告

吴女士和丈夫刘先生花60万元租赁朋友孟某的商铺10年，10个月后，孟某服药轻生。银行将已死亡的孟某诉至法院，并获得胜诉。

“人去世了，是怎么成为民事诉讼对象的？且孟某系先租赁，后抵押，法院的判决，将让我们平白无故遭受上百万元的损失。”吴女士向华商报大风新闻反映说。

十年租约——

借钱给朋友买商铺，因无法还款将借款转租金

花72万元签下10年租约

1992年出生的吴女士是黑龙江哈尔滨人，她的丈夫刘先生有一个朋友叫孟某，1981年生人。两人系2021年通过朋友介绍认识，听说孟某是“干事的人，有能耐”，双方一直想合作做点生意。

2022年5月，刘先生告诉吴女士，孟某想全款购买一处商铺，“孟某要借40万元，等商铺下来了还钱。”

“双方此前没有经济来往，我们觉得孟某是可靠的。”吴女士说，丈夫刘先生跟着孟某去看了商铺，确认属实后，于5月11日转账了40万元，“6月份，孟某全款170余万元购入了商铺。”

孟某购买商铺后，称无法按照约定偿还，提议将借款转为房租。吴女士说，为了避免损失，他们选择接受，“他的商铺是毛坯，我们还得装修，合计之后认为租赁10年才划算。”双方约定后，他们于6月16日向孟某转账20万元。

根据2022年10月9日的《个人房屋租赁合同》显示，租期为2022年10月12日至2032年10月11日。租期120个月，租金每月6000元。





图为双方的租赁合同

吴女士解释道，“9月下旬，商铺完成装修开始营业，我们支付了剩余的租金，10月份补签了租约。”“总租金72万元，算上装修，这间商铺我们家投入上百万。”





图为装修后的商铺

抵押担保——

租房不满一年房主喝药轻生，“他欠了很多人钱”

170万的商铺评估353万，为180万贷款做抵押担保

2023年3月10日，孟某死亡。哈尔滨市公安局南港分局先锋路派出所出具的《死亡火化证明》显示，孟某系在红旗大街某宾馆服药自杀。





图为派出所出具的《死亡火化证明》

吴女士说，“他轻生后，我们才知道，孟某曾拿了很多人的钱，涉及金额非常高。他的继承人放弃了继承，因此借孟某钱的人都没拿回钱财。这处商铺是孟某全款买的，我们也明确有支付10年的租金。买卖不破租赁，所以对我们没影响。”

2024年11月12日，吴女士看到商铺门口贴上了哈尔滨铁路运输中级法院的《公告》【(2024)黑71执235号】，称哈尔滨农村商业银行有限公司华南城支行与孟某、李某借款合同纠纷一案，因被执行人孟某、李某未履行偿还责任，要求于11月30日前，迁出房屋，清空屋内物品。到期仍不履行，将依法强制执行，强制开锁、强制腾退。





哈尔滨铁路运输中级法院发布的《公告》

“孟某都去世了，怎么还会被起诉呢？”吴女士向哈尔滨铁路运输中院提出执行异议，才知道孟某在收取60万元租金后，将已经租赁的商铺，用于担保抵押，“170多万元的商铺，银行评估为353万元，孟某用该商铺，为其朋友李某的180万元贷款做抵押担保。”

哈尔滨农商银行2022年6月24日的《授信审批表》显示，质押物信息为“孟某房产，471.7平方米，评估价353万元，抵押率51%”。

该银行同日出具的《最高额个人担保借款合同》显示，借款人李某，抵押担保人孟某。2022年6月23日至2027年6月23日止，借款人可在180万元的借款本金额度内申请借款。

执行死者？——

法院作出民事判决时，被告已死亡

租赁方提执行异议被驳回

2025年4月3日，针对吴女士、刘先生提出的执行异议，哈尔滨铁路运输中级法院出具《执行裁定书》。本院查明，哈尔滨农商银行华南城支行与孟某、李某借款合同纠纷一案，道外区法院于2024年1月10日作出【（2023）黑0104民初10501号之三】民事判决书，判项为：一、李某立即返还哈尔滨农村商业银行股份有限公司华南城支行借款本金180万元，支付利息及逾期利息；二、如李某未按本判决履行还款义务，哈尔滨农村商业银行股份有限公司华南城支行可以与孟某协议，以其名下的抵押不动产折价或者以拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿。

华商报大风新闻记者注意到，道外区法院判决的时间为2024年1月10日，此时，孟某已经自杀身亡。吴女士解释道，法官曾告诉我们，孟某、李某案件的立案时间为2023年9月23日。

《执行裁定书》提及，另查明，黑龙江省高级人民法院作出执法决定，指定该案由本院继续执行。2025年2月10日，本院作出裁定，拍卖该商铺。

法院认为，虽然刘先生和吴女士与孟某对涉案房屋出兑租赁事宜协商一致，并支付兑店费及租赁费，存在先租赁后抵押行为。依据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定。无论先租赁后抵押行为主张的租赁权是否成立，都不能排除本案的执行。故其异议理由不能成立，本院不予支持。法院裁定，驳回吴女士、刘先生的异议请求。

申请再审——

“再审法官认为我没资格提出再审”

道外区法院未回应

吴女士说，在提执行异议期间，她租赁的商铺还曾被挂上法拍网。根据相关链接显示，该房产一拍已撤回，原因为“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”。

评估价为207万余元，起拍价145万余元。房屋瑕疵情况显示，“有租户，租期到2026年”。拍卖时间为，哈尔滨铁路运输中级法院将于2025年3月17日10时至2025年3月18日10时止。





吴女士租赁的商铺还曾被挂上法拍网

执行局的法官告诉她，孟某死亡后被列为被告，系法院原判决有问题，她需要通过再审来解决该问题。

6月份，吴女士收到了道外区法院通知，“刘先生于孟某等金融借款合同纠纷申请再审案”已立案，案号【（2025）黑0104民申10号】。此案由行政审判庭（综合审判庭）承办。

根据《哈尔滨市道外区法院传票》显示，该案9月1日开庭。





图为法院传票

“法官没有下最终裁定，只说不应立案。”吴女士说，9月1日开庭后，她的律师称，法官认为此事不应立案。该法官曾和银行方面沟通过，银行认为租期10年过长，只能接受租期到2026年，“我们认为孟某死亡后被列为被告，是判决中不应出现的，因此法院的原审判决应该纠正。”

9月8日，华商报大风新闻记者联系到该案在道外区法院的原审法院与再审法官，两人均以案件涉密为由，建议联系道外区法院政治部。记者联系政治部，无果。

律师说法——

若立案前被告已死亡，则判决严重违反诉讼程序

陕西省法学会民法学研究会副会长、陕西众致律师事务所高级合伙人刘东晨律师说，根据我国民事诉讼法的规定，如果在原告向法院起诉前被告已经死亡的，被告不再具有诉讼主体的资格，不是适格的诉讼主体，法院应当依法裁定驳回原告的起诉。

本案中，若吴女士所称属实，被告孟某的死亡时间在案件立案之前，则不具备民事诉讼法要求的诉讼主体资格，法院应当裁定驳回原告的起诉。查明当事人基本情况是法院进行诉讼的法定义务，被告死亡而法院未能依法查明，径行缺席判决，是严重违反诉讼程序的行为。

而若孟某实际系在诉讼过程中死亡，则应先中止诉讼，通知其继承人参与诉讼。如果继承人放弃继承，判决书查明事实部分也应明确表述。

法院接到相关线索应自行启动审判监督程序

线索反映人也可向检察院申请审判监督

刘东晨表示，本案执行阶段的当事人吴女士发现上述情况向判决法院反映，法院可以启动内部审判监督程序。《民事诉讼法》规定，各级人民法院院长对本院已生效的判决、裁定、调解书，发现确有错误需再审的，应提交审判委员会讨论决定。不过这一程序属于法院内部监督机制，由法院自行启动审判监督程序。

此外，吴女士可以向同级人民检察院申请审判监督程序。《民事诉讼法》明确赋予了人民检察院对民事诉讼监督的权力，地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的民事判决、裁定违反有关法律规定时，可以依法提出检察建议或抗诉。

若170余万房产评估为350余万

涉嫌评估造假、银行审核失灵等

刘东晨强调，在本案中，银行的评估疑似存在巨大问题，若吴女士所称170余万元房产被评估为350余万，且由此为180万元贷款作担保抵押属实，则存在多方面问题。

这种评估价与购买价的巨大差异极不正常，通常涉及评估造假、银行审核失灵，主要违法行为包括：评估机构高估价值、银行未尽职审查、潜在欺诈或腐败。对于评估机构故意高估房产价值，评估机构可能被吊销资质或罚款；对于银行贷前审查不尽职（违反“三查”制度），银行可能因风险管控失效被监管部门予以处罚；银行内部人员涉嫌腐败人员可能被警告、罚款或追究刑事责任。

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